物件選びの豆知識 目次
- 豆知識その１：バー・スナックを開業するまでに必要なやるべき事
- 豆知識その２：居抜き物件のメリットとデメリット
- 豆知識その３：スケルトン物件って何？ 内装工事に必要な費用？
- 豆知識その４：リース物件って何？ 居抜き物件との違い
豆知識その1バー・スナックを開業するまでに
必要なやるべき事
気に入った物件があったら申込をして、条件の折り合いがつけば契約です。
歌舞伎町の物件の
最近よくある契約金の内訳
| 保証金 | 賃料の4ヵ月分～6ヵ月分程度 |
|---|---|
| 賃料 | 1坪あたり2万～3万円程度 （立地によってかなり違います） |
| 管理費 | 1坪あたり2千円～4千円程度 （無い物件もあります） |
| 礼金 | 賃料の1ヵ月分 |
| 前家賃 | 契約から1ヵ月分の賃料 |
| 看板代 | 製作費用として契約時に15万円～30万円程度 |
| 保険代 | 面積によって変わりますが、2万円～5万円程度 |
| 造作代 | 造作代付きの居抜き物件であれば契約時に支払います |
| 仲介手数料 | 賃料の1ヵ月分 |
となっております。（あくまでも目安です）
全体の金額として、賃料の10ヵ月分～
15ヵ月分ぐらいのイメージです。
また、契約後の開店までに
ガスの開栓、電話とインターネットの開通工事
保健所、警察への届け出（行政書士）
カラオケやＵＳＥＮ等の導入（必要な場合）
クレジットカード端末の契約（必要な場合）
などなどやることは他にも沢山あります。
その中でも申請許可関係は日数もかかるので、開店日までに余裕をもって手続きしましょう。
開店までのイメージ
物件契約
鍵引き渡し後、各業者と打ち合わせ
保健所の申請…５日前後
保健所の許可後、警察への届け出…10日前後
お店オープン
このように最低でも2週間前後はかかってしまいます。
ただ、夜中まで営業しない場合は保健所の許可が下りた段階でオープンできます。
豆知識その2居抜き物件の
メリットとデメリット
居抜き物件とは？
居抜き物件とは前テナント（借主）が退去の際、内装・造作を撤去せずに置いていった物件です。
スケルトンに比べて内装工事が少ない分開店資金が安く済み、面倒な内装デザイン・工事等を行わなくてよいので今人気の物件です。
飲食店・美容室・バー・クラブ・オフィスなど様々な物件で居抜き募集が行われています。
居抜き店舗の契約の特徴として【造作譲渡代金】というものがあります。
造作譲渡代金とは？
オーナーとテナントが不動産物件の賃貸借契約を行い、テナントが1から内装工事を行って営業している飲食店があったとします。賃貸借契約が終了し、テナントが退去する際にせっかく作った内装を壊してスケルトン状態にして明け渡すのはもったいないですし、何より解体費用がかかってしまいます。そこでテナントは、次この物件を借りる人に内装を金額設定をして売るのです。
次に借りる人は１から内装工事をしなくて済みますし、内装を売るテナントは解体工事をしないで、造作を売ったお金が手に入ります。造作譲渡代金とは、建物のオーナーに払うお金ではなく、造作を作ったテナントに払うお金なのです。
ここで注意が必要なのが、建物のオーナーの承諾がないとそもそも造作譲渡が行えません。建物のオーナーが物件の家賃や契約期間の設定を行い、次のテナントと契約条件を設定をするので、今のテナントが勝手に内装を売ってしまうとおかしな事になってしまいます。また、最初から賃貸借契約書に「造作譲渡は認めない」と定められている場合もあります。この場合は建物のオーナーと交渉が必要になってきます。
居抜き物件のメリット
- 内装工事をせずに造作がある状態で店舗が借りられる。
- スケルトンに比べ、内装工事費用が かからないので低資金で開業できる。
- 造作がある状態なので、工事期間がかからない。
- 現在の内装に少し手を加えるだけで好みの内装にできる。
居抜き物件のデメリット
- 造作譲渡代金として費用が必要な場合がある。
- エアコンや冷蔵庫、その他の設備がすぐに壊れて修理費用がかかることがある。
- 立地が悪く集客出来ずに前オーナーが撤退した場合がある。
- 契約が終了し退去の際にスケルトンで返還しなければならない場合もある。
物件によっては内装の状態がとても良い掘り出しものもあります。
居抜き物件の場合は今後のトラブルを最小限にするために内見の際は設備までじっくり確認するようにしましょう。
豆知識その3スケルトン物件って何？
内装工事に必要な費用？
スケルトン物件とは基本的に建物に何もない状態で契約する物件です。
このようにコンクリートの躯体だけです。一般的には賃貸借契約後、テナントが好きなように内装工事を行います。レイアウトなどある程度自由に設計できる反面、内装工事の費用が必要です。大手飲食店企業などは独自の出店戦略があったりするので、居抜きの物件でも一度すべて解体してスケルトンにする場合もあります。
スケルトン物件のメリット
- 他の種類の物件よりも、毎月の賃料が安く契約できる。
- 賃料が安く設定されているので、保証金も比較的安くすむ。
- 内装に制限がないので、自由に内装のレイアウトができる
スケルトン物件のデメリット
- 開店前に内装工事が必要なため、初期費用がかかる。
- 内装工事の期間が必要なため、開店まで時間がかかる。
- 何もない状態からのスタートなので、新規出店だと大変。
２店舗目からの出店や、こだわった内装を作りたい方にはスケルトン物件がおススメです。
好立地の物件や広めの店舗物件などは、スケルトン貸の物件も多いです。
豆知識その4リース物件って何？
居抜き物件との違い
リース物件とは？
店舗の賃貸にもいろいろ種類がありますが（居抜き・スケルトン・リース等）、その中のリース物件とは何でしょうか。
契約の段階で貸主と借主の間で、貸室内設備の【リース契約】を行う物件の事です。
歌舞伎町では一般的に…
店舗内装（イス・テーブル・クロス・カーペット）
厨房設備（ガスコンロ・給湯器・冷蔵庫・コールドテーブル）
設備（空調機・エアコン）
記載の物を対象にリース契約を行っている物件が多いです。※製氷機はリース対象に入っていない事が多いです。
居抜き店舗の場合、エアコンなどの設備が故障した場合は通常借主の負担で修理しますが、リース店舗の場合、貸主に相談してみてください。
リース物件のメリット
- 内装を借主が自分で作らなくていいので、初期費用が少なくても開業できる
- 内装工事期間が無いので、すぐに営業が始められる
- 比較的内装が新しい物件が多い
リース物件のデメリット
- スケルトン物件や居抜き物件に比べて賃料が割高
- 内装工事の期間が必要なため、開店まで時間がかかる。
- 内装変更（レイアウト・色など）が自由にできない
スケルトンから内装を作ろうすると、どうしても費用が掛かってしまうので開業資金をあまり物件にかけられない方にはリース店舗がおすすめです。
内装に関しても、オーナーさんに相談すれば変えてくれる物件などもありますので、まずはお問い合わせください。